Evolutions juridiques

La copropriété est le régime juridique de près de 10 millions de logements en France et concerne plus de 740 000 immeubles.

Copropriétés à deux pour les plus petites, à plus de 7 000 lots pour la plus grande (Parly II dans les Yvelines), copropriétés fragiles, en difficulté ou saine… La copropriété est multiforme mais régie par un seul texte : la loi du 10 juillet 1965 souvent appelée Loi de 65 et son décret d’application du 17 mars 1967.

1804 : rédaction du Code civil. Il codifie les règles de superpositions de propriétés privatives. Le Code civil crée une communauté financière pour l’entretien des gros murs et du toit qui étaient, à l’époque, les seules parties communes de l’immeuble.

1804 – 1938 : développement en France de la « copropriété » selon deux méthodes « copropriété à la grenobloise » VS « copropriété à la parisienne ».

Loi SRU du 13 décembre 2000 : elle prend en compte d’une part le désinvestissement des copropriétaires en simplifiant certains votes et reconnaît l’existence de copropriétés fragiles ou en difficulté.

La loi offre désormais la possibilité de voter à majorité simple des décisions qui relevaient de la majorité absolue (art. 25-1 Loi de 1965).

Cette loi rend obligatoire l’ouverture par le syndic d’un compte séparé pour la copropriété.

La loi permet au président du Tribunal de Grande Instance dans le contexte de copropriétés en difficultés, de confier tous les pouvoirs du syndic à un administrateur provisoire.

La loi de simplification et de clarification du droit et d’allègement des procédures du 12 mai 2009 :

Cette loi porte sur les frais de procédure pesant sur les copropriétaires. Ils en sont dispensés dans le cas où ils ont vu leurs droits reconnus en justice lors d’un litige.

Cette loi précise également que les copropriétaires ne peuvent plus refuser l’accès à leurs appartements privatifs dans le cas de l’exécution de travaux ayant été votés en assemblée générale, sauf circonstances exceptionnelles.

L’arrêté Novelli de 2010 : il fixe des limites au contrat de syndic en précisant une liste minimale des prestations incluses dans le forfait annuel du contrat et en évoquant les clauses abusives de ces mêmes contrats.

Loi ALUR de 2014 :

Cette loi rend obligatoire :

• la création d’un fond travaux pour toutes les copropriétés
• l’immatriculation au registre des copropriétés.

Pour les copropriétés de plus de 200 lots, elle fait passer à 15% le seuil d’impayés à partir duquel il est possible d’obtenir la nomination d’un mandataire judiciaire.

Loi ELAN du 23 novembre 2018 : elle a pour objectif d’autoriser le gouvernement à clarifier, moderniser et adapter les règles d’organisation et de gouvernance des copropriétés et de prises de décision par le syndicat des copropriétaires, ainsi que les droits et obligations des copropriétaires, du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic par Ordonnances, c’est-à-dire sans contrôle du Parlement.

Ordonnance du 30 octobre 2019 : cette ordonnance permet de faciliter la prise de décision au sein de la copropriété, permettant de remédier aux conséquences de l’absentéisme croissant des copropriétaires en assemblée générale, obstacle majeur à la prise de décision.

L’ordonnance offre également de nouveaux moyens d’action aux copropriétaires.

Ordonnance du 18 novembre 2020 : en raison de l’évolution de l’épidémie de Covid-19, cette ordonnance prolonge les dispositions prévues par d’autres ordonnances prises en 2020, permettant la tenue d’assemblées générales de copropriété à distance jusqu’au 1er avril 2021. Les contrats des syndics et les mandats des conseils syndicaux expirant avant le 31 décembre 2020 bénéficient d’une prorogation.